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	<title>中国资产证券化论坛 - China Securitization Forum</title>
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		<title>资产证券化中特殊目的机构的法律形态研究</title>
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		<pubDate>Tue, 02 Feb 2010 16:59:34 +0000</pubDate>
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		<title>[原创]2006年第一期开元信贷资产支持证券投资价值分析</title>
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		<pubDate>Tue, 02 Feb 2010 16:53:43 +0000</pubDate>
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		<description><![CDATA[2006年第一期开元信贷资产支持证券投资价值分析点击下载浏览该文件Upfiles/200661214434965413.pdf
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		<title>[转帖]香港VS新加坡 REITs争锋</title>
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		<pubDate>Tue, 02 Feb 2010 16:52:21 +0000</pubDate>
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		<description><![CDATA[&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;香港VS新加坡：REITs 争锋
&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160; 来源：中国建设报&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160; 更新时间：2006-6-12&#160; 
&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160; 香港的市场，鼎沸之势不日将现。而一洋之隔，新加坡REITs市场将遭遇一个前所未有的竞争对手。　　 事实上，REITs之所以在一夜间风靡全国，同样离不开香港与新加坡之间所展开的一轮轮“竞技赛”。　　 据了解，2005年6月16日，香港证监会发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》及3月征询市场意见后的相关总结。除撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制，允许其在全球投资于房地产项目外，还将REITs投资海外物业及负债比率上限调高至45%。而此后不久，新加坡便大幅提高了当地REITs的负债比率，即由原来的35%提高至70%。并且，在税收上还提供了优惠，即REITs派发给海外非个人投资者收益的预扣税率，将从20%降至10%；豁免注入REITs的物业所应缴付的印花税。2005年7月12日，新加坡最大的银行集团——新加坡现有五大房地产基金上市的承销商星展银行(DBS)在北京嘉里中心召开了由其赞助的“2005房地产信托基金(REITs)亚太会议”，美邦全球投资集团、ARA资产管理公司、台湾富邦金控以及新加坡星展银行等投资公司都不失时机地不同程度地在会议中表达在中国内地建立REITs的兴趣，并探询将中国内地的REITs列入新加坡或者中国香港上市的可能性。　　 新加坡和香港REITs相比谁更有优势是地产商关注的话题。　　 “虽然新加坡和香港都对REITs免征公司所得税，但新加坡对于投资于REITs的股东，还免征个人所得税，而香港对股东没有税收优惠。”祥德国际投资管理公司董事总经理刘秉军说。　　 融勤国际上海公司总经理冯伟华认为，香港的投资者相比新加坡的投资者更了解中国的国情和整体房地产发展情况，加上香港是中国的一个国际金融中心，针对中国企业来说，香港投资者的广度和深度比起新加坡是占优的。并且，香港其证券市场的规模比新加坡大，香港联交所上市公司总数约是新加坡交易所的2倍，总市值约是新加坡的3倍，交易值约是新加坡的2倍。此外，投资于香港股市的海外投资机构多，海外投资者占市场总成交金额的39%，资金充足，交易活跃。虽然比新加坡上市时间上晚一点，但以后会体现出其后发优势来。　　 但在华银投资控股有限公司首席财务官齐霁看来，新加坡才是REITS上市的更好选择。“香港毕竟没有成熟的REITs，投资人对回报率的预期没有标准可参照。新加坡各种REITs都有了，shoppingmall、写字楼、科技公园。投资人可以明确预期中国内地房地产能有多少回报率。而香港投资者只能参照领汇原来的回报率(6.65%)。从费用上来说，新加坡上市的费用低于香港上市的费用。新加坡上市的总体费用一般在600万~1000万元人民币之间，约占上市融资额的5%~10%。而到香港上市，企业无论大小，所有费用最少1000万港币，约占上市融资额的10%~20%。还有，从时间成本分析，申请香港上市的中国企业日益增多，目前排队的有成百上千家，因此等候的时间会长；申请新加坡上市的内地企业相对较少，上市速度相对快些。”　　 “内地房地产组成的REITS在新加坡上市的时候，在两个国家间只缴一次税即可。在税收优惠方面，新加坡政府免征3%的印花税，对于大型的房地产项目来讲，这个税额往往是几亿元至几十亿元的规模。”刘秉军说。　　 “新加坡已上市的6只REITs市值共计约485亿港元，而领汇基金资产值已接近300亿港元，加上其他拟上市REITs的资产值，如越秀投资的20亿港元及麦格理银行的70亿~80亿港元，香港要赶超新加坡，不是没有可能。”香港特区房屋署麦靖宇副署长对香港REITs市场非常有信心。
&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;&#160;

 &#160;作者：陈桂龙




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		<title>资产管理公司欲转型 不良资产证券化候场</title>
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		<description><![CDATA[资产管理公司欲转型&#160;不良资产证券化候场来源：中国结构金融网&#160;&#160;&#160;&#160;更新时间：2006-6-8
证券化之后，资产管理公司仍要实际负责资产处置，而且由于自身体制以及处置手段的局限性，不良资产的回收率并不会因为证券化后有所提高。　　“如果顺利，我们第一单商业性不良资产证券化产品最快在今年6月就可进入发行阶段。”东方资产管理公司一位知情人士透露，“总资产额为80亿元人民币，方案已上报至中国人民银行，目前处于等待批复之中。”　　另据记者了解，该公司另外一个总额为200亿元的私募性质不良资产证券化项目，也即将通过监管部门的审批。此外，信达资产管理公司和长城资产管理公司也在做这方面的积极准备。　　缓解资金压力　　“不良资产证券化是资产管理公司(AMC)提高资产流动性、缓解现金偿还压力的重要手段。”北京市律协不良资产处置委员会主任张&#160;说，“如果说政策性不良资产的利息可以暂时不支付，缓解了资产管理公司压力的话，那么将来商业化收购不良资产的管理费用、分期付款费用及利息费等各项支出，资产管理公司必须独自承担，资金压力显而易见。”　　这正是令东方资产管理公司最为头疼的问题。2004年12月，东方从信达手中购入后者竞拍所得1289亿元建行可疑类不良资产；在次年6月的工行不良资产竞拍中，东方获得1200亿元不良资产。至2005年底，东方手上的不良资产规模已达5000亿元，位居四大资产管理公司之首。　　“年初定下了今年200亿元现金回收的任务目标。”东方资产管理公司一位员工说，“成立这么多年来，一共才回收了300多亿元，相比之下，压力很大。”　　据记者了解，已经上报至央行的商业性不良资产证券化项目中，共包括700多笔不良资产，涉及到大连地区房地产等10多个行业。东方希望通过这次不良资产证券化，在银行间债券市场募集资金大约7.5亿元。交易结构设计上，这批产品被分为优先级和次级。前者账面资产总额62亿元，产品将在银行间市场通过公募招标的方式向投资者出售；后者账面资产总额18亿元，目前倾向于由东方资产自己持有。　　私募性质的200亿元不良资产证券化项目，主要分布在北京、天津、南京三地，东方希望能够通过该项目融资25亿元，产品同样分为优先级和次级。先期发行优先A级15亿元，第二年再发优先B级10亿元，其他次级仍将由东方持有。　　“之所以这样安排，是为了满足自身的现金流支付。”一位项目知情人士告诉记者，“东方急于偿还当初为收购工行与建行而申请使用的央行再贷款利息15亿元，第二年再根据资产处置的进度，发行10亿元左右的规模以应付另外的资金支付。”　　在质疑中前行　　按照东方资产管理公司总裁梅兴保的观点，资产证券化可以大幅提高不良资产的处置与运作效率。但也有业内人士认为，资产管理公司力推不良资产证券化对于提高资产处置效率以及发展资产证券化市场并不一定有利。　　环球律师事物所一位主任认为，不良资产证券化并没有解决终极处置的问题。“证券化之后，资产管理公司仍要实际负责资产处置。而且由于自身体制以及处置手段的局限，不良资产的回收率并不会因为证券化后有所提高。因此，它更多的是解决资产管理公司的融资问题，但这种融资有相当高的直接成本，只不过资产管理公司是用直接的经济成本换时间成本。”　　“可能资产管理公司为了解决短期资金压力问题不会过多考虑这种成本，但监管部门考虑得更多，这可能就是方案迟迟没有获批的原因。”这位主任认为。　　还有观点认为，目前资产证券化大力推广的时机还不成熟。“去年央行出台的信贷资产证券化试点办法都有待完善，现在就急于推出不良资产证券化不合适，一个典型例子是资产证券化的真实销售目前在中国法律中仍然没有说明。这些问题明确以前，监管层应十分谨慎对待不良资产证券化。”　　尽管质疑声音不断，但包括AMC以及诸多专家在内的人士，仍在以积极行动争取不良资产证券化的成行。资产管理公司本身也在做更多努力，比如东方资产管理公司将尝试在一个资产证券化项目中利用第三方机构——中信资产作为不良资产处置服务商，而它聘用的员工仍是原来东方资产管理公司负责处置的人员。这样做的好处是既保持原有不良资产处置工作的连续性，又避免原金融机构处置不良资产过程中遭遇的过多监管和审批，使得处置资产更灵活，大大提高处置效率。 
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		<title>资产证券化在中国的可行性法律结构及案例讨论</title>
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点击下载浏览该文件Upfiles/200652910292910528.ppt
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		<title>开行评级报告</title>
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		<title>建元2005－1个人住房抵押贷款证券化信托项下资产支持证券信用评级</title>
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		<title>建元2005－1个人住房抵押贷款证券化发行说明书</title>
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		<title>2005年第一期开元信贷资产支持证券发行说明书</title>
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		<title>有关新加坡REITS发展的历史与教训</title>
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